【城市更新案例选析】综合区域整体焕新 | 黄浦区外滩“第二立面”区域更新
基本概况
项目区位： 位于外滩历史文化风貌区（黄浦区域），北起苏州河，南至延安东路，东临中山东一路，西到河南中路。
项目规模：区域总面积 68 公顷
更新时间：2021 年至今
更新前功能：办公、商业、酒店、居住等
更新后功能：办公、商业、文化、居住等
项目简介
黄浦区外滩“第二立面”是指外滩历史文化风貌区内沿黄浦江“第一立面”建筑后排的非临江建筑群， 其中包含141 幢 1949 年以前建造的老大楼，存在产权关系复杂、人居环境较差、业态功能低端、风貌价值缺失等问题。黄浦区以打造“外滩金融集聚带”为目标，通过区域统筹的方式，按照“重现风貌、重塑功能”的原则，推进区域功能升级与空间更新，为集聚优质金融资源提供载体保障，着力打造上海最具标志性的世界级金融文化中央活动区。
外滩源二期现状鸟瞰
外滩第二立面区域旧里现状
更新路径与模式
1 推进机制
一是组织方面，依托市级协调机制，按照“市区联手、政企合作”的模式，成立平台公司，由统筹主体承担区域更新统筹工作，由实施主体承担具体更新项目的建设运营。二是政策方面，加强政策赋能，研究并细化政策措施，发挥市协调推进平台作用等。三是资金方面，由运行统筹主体通过自筹资金和银行融资贷款开展更新改造及运营，结合销售资金回笼、长期自持资产增值、租金收入与多种经营方式，实现长期资金平衡，持续推进全生命周期运营管理。
160街坊更新前鸟瞰
2 项目方案
该项目形成试点探索统筹区域运行管理的工作方案，并开展相关更新工作，一是推进旧区改造，二是开展区域总体规划和功能策划，三是编制区域更新行动计划和区域更新方案，四是建设外滩区域更新信息系统。
功能定位方面，构建“2+2”功能体系，即两类主体功能（金融主导的商务商办功能、特色集聚的商业消费功能）和两类特色功能（多元融合的文化功能、多样供给的居住功能），着力打造世界级的金融和商务中心、高品质的公共活动中心、国际合作交流的开放窗口、塔尖创新要素的汇集高地。规划设计方面，通过全市首批“三师联创”机制试点，编制更新单元实施规划方案，包括风貌保护、开发强度、综合交通、地下空间、公共基础设施、开放空间体系等方面，推进配套设施建设和功能品质提升。
更新成效
全力推动“四个一”工作，一是“一张总图”，坚持规划引领，保持外滩区域整体风貌特色。二是“一套标准”，根据不同需求采取不同的更新方式， 有效控制更新成本。三是“一组政策”，发挥市协调推进平台作用，明确和细化工作路径，争取相关政策支持等。四是“一个机制”，在市级协调机制框架下，组建外滩区域更新推进工作小组，由区域统筹主体搭建平台，市场化运作的同时，探索政企合作、长期持有的机制。
目前区域内已基本完成更新的为 160 街坊（老市府大楼项目）、163 街坊（大丸百货）、179 街坊（外滩 • 中央商场）等。此外，还有圣三一堂、中南大楼、沙美大楼、外滩艺术中心一期（四川中路 185 号）、卜内门洋行等单体老大楼完成更新改造。
160 街坊规划鸟瞰效果图
160 街坊更新后街景效果图
沙美大楼更新后立面
东亚银行更新后实景
南京大楼（今华为旗舰店）更新后实景
卜内门洋行更新后立面
经验启示
一是综合采用统筹更新、自主更新、征收更新、保留更新等方式，有效控制更新成本。二是在规划上通过全市首批“三师联创”试点提升区域功能和城市品质。三是通过资源统筹、需求统筹、空间统筹、金融统筹及统筹实施区域一体化运行管理，实现功能品质提升、风貌价值延续和管理成本降低的目标。
– END –
供稿：委更新处
编辑：郭弘屹
责任编辑：施伟华
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